不動産売却成功のポイントとは？沖縄県うるま市の「T&C LABO」が基礎知識をご説明します。
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不動産売却を成功に導く考え方とその知識について
不動産をなるべく高く売却したい、なるべく早く売却したい、など売り主様それぞれに理想がございます。そのご希望を叶えるためには事前の情報収集や心構え、また買い主様の立場に立って考える想像力などが必要となります。
また、不動産売却時にはさまざまな費用や税金がかかりますので、事前の準備もしておかなくてはいけません。ここでは不動産売却を成功させるために必要な考え方や心構え、かかる費用や各種税金について、うるま市や沖縄市で不動産買取・不動産売却・賃貸管理を手がける株式会社T&C LABOがご説明します。
不動産（家や土地）は、売るときの考え方が大切
周辺地域の相場を確認しておきましょう
不動産売却で「物件がだいぶ安く評価された」「ずっと売れ残っている」という経験をされる売り主様は少なくありません。このような場合、「設定価格が地域相場と合っていない」ことがほとんどです。
実はほとんどの買い主様は「地域」を決め、「実勢価格」に合わせ予算を決めてから物件をお探しになります。つまり、地域の実勢価格よりも高い物件は検索段階で買い主様から弾かれてしまいやすく、売れ残る可能性が高いわけです。
もちろん、多少高くても条件が良ければ売却可能性も高まります。しかし、あまりに地域相場とかけ離れてしまうのはよくありません。不動産売却の際にはぜひ周辺地域の相場を確認するようにしましょう。
価格に対する基礎的な考え方を把握しましょう
不動産価格には3つの基本的な考え方があります。
物件には個別性がある
「同じ物件は2つとしてない」という考え方は不動産売買においてとても大切な考え方です。同じ地域の戸建てでも土地の形・面積・築年数などが違いますし、マンションでも階数・間取り・方位など部屋ごとに違いがあります。こうした物件の「個別性」は価格に大きく影響します。
取引時点で変動する
不動産価格は常に変動していて、同じ地域でも需要が高まれば高騰しますし、その逆で低落もあります。取引するタイミング＝「取引時点」は価格に大きく影響する要素ですので、不動産市場全体の動きを見つつ価格を決めていく必要があります。
売り主様と買い主様の合意で決定する
不動産売買は最終的に売り主様と買い主様双方の合意があって成立します。たとえば買い主様側から値下げの希望があったり、購入希望が多ければ売り主様が納得行く金額を提示した方に決定したりということもあります。このように不動産価格は売り主様・買い主様それぞれが納得いく形で決定すると覚えておきましょう。
お持ちの家や土地の「いいところ」「悪いところ」は言えますか？
売り主様の希望する価格はもちろんあるかと思いますが、実際に購入するのは買い主様です。より売れやすい価格を設定するためにも「買い主様目線」で物件を冷静に見つめ、良し悪しを箇条書きにしてみましょう。
たとえば.……
- 利便性（交通機関や商業施設）
- 間取りや広さ
- 地域について（雰囲気や治安）
- 設備やデザイン
ご自身が「購入希望者」になったつもりで「いいところ」「悪いところ」を客観的に書き出してみましょう。物件の良し悪しがわかれば売りやすい価格も見えてきますし、アピールすべき点もより明確になります。
買い主様の気持ちを考えながら、価格を設定しましょう
「買い主様の心理を読む」ことも不動産売却では大切なことです。
「地域相場よりも明らかに高い価格」「魅力はあるけど高すぎる」そういう物件は買い主様からすると「購買意欲が湧きにくい」物件となります。買い主様の立場に立った場合、売れやすい物件とは「地域ニーズを押さえ、魅力的ながらも相場とほぼ同等かやや高いくらい」であると考えることができます。
さらにもう一歩進むと、売出し開始直後は目新しさもあり、不動産会社も営業しやすいことから「より高い価格で成約する可能性がある」といえます。逆に長い期間売れ残ってしまうと「魅力のない物件」と判断されてしまい、査定価格よりも低い価格でなければ売れない状況になる可能性もあるのです。
このように、不動産売却では買い主様の気持ちを考えることが大切です。当社では地域ニーズや購入希望者様の心理を読んだ上で適正な価格設定をご提示することができます。ぜひご相談くださいませ。
軍用地の売却を検討されている方もご相談ください
沖縄ならではの不動産売買といえば「軍用地」です。借主が防衛省であることから滞納・遅延の心配がなく、地代も年々値上がりしていることから活発な売買が行われています。人気が高い反面、一般的な不動産と違って価格設定が特殊なため「正しく査定されているの？」「本当にこれが適正価格？」と不安を感じる方も少なくありません。
当社は沖縄で25年の不動産実績を持ち、軍用地取引の経験・知識が豊富です。外人賃貸、外人住宅に関するノウハウも多く積み重ねてまいりました。多角的な視点から査定し、査定内容もお客様にわかりやすくご説明いたします。軍用地売却を検討されている売り主様もぜひお気軽にご相談ください。
不動産（家や土地）を売却するときにかかる費用や税金
不動産売却では売却額のすべてが利益になるわけではございません。不動産会社への仲介手数料もかかりますし、なにより各種税金が必要となります。
仲介手数料については不動産会社と媒介契約を結ぶ際に価格が決まりますので、事前にどれくらいの費用が必要かわかります。一方で、税金については「不動産の種類」「面積」「譲渡するタイミング」などの条件によって税額が変わりますので事前に税金についての知識をつけておかないと、後々困ったことになるかもしれません。
税制は非常に細かく難しい面もありますが、抑えておきたいポイントは以下です。
- 必ず必要になる：印紙税、登録免許税
- 利益によって変化する：住民税、譲渡所得税、復興特別所得税
これらについてご説明していきますので、不動産売却をするならばぜひ抑えておきましょう。
不動産（家や土地）を売るときはさまざまな費用がかかります
| 仲介手数料 | 売買契約が成立した際に不動産業者に支払う成功報酬です。売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3%＋6万円×消費税」という式によって計算することができます。値引きされるケースもあるので確認してみましょう。 | 登記費 | 土地や建物の登記にかかる登録免許税のことです。土地の所有権を公示するために必要になります。 「表示登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権の設定登記」などがこれにあたります。 |
|---|---|---|---|
| 抵当権抹消費用（該当者のみ） | 抵当権とは住宅購入時に銀行などで組んだローンの返済を担保するために設定されたものです。不動産売却時には売主様が抵当権を抹消してから買い主様に引き渡すことになります。 2万円程度が一般的で司法書士に依頼する場合は別途費用がかかります。 |
ローン返済費 | 不動産を売却する際は原則、ローンが完済されていなければなりません。完済前に売買が成立したならば一括返済が必要となり、繰り上げ返済手数料などが必要となります。 |
| 証明書発行費 | 印鑑証明書、住民票の交付など、不動産売買時に必要となる証明書の発行費用です。 それほど大きな金額ではありませんが予め用意しておいた方がよいでしょう。 |
引越し費 ・処分費 |
売却予定の旧居から新居へ移り住むための引越し費用も必要です。 また、家具・家電を新たに買い換える場合には処分費もかかります。 |
※表は左右にスクロールして確認することができます。
費用に合わせていろんな税金もかかります
| 印紙税 | 不動産売買契約書に収入印紙を貼ることで支払うことができます。 金額は契約書に記載されている金額によって違い、非課税である1万円未満から48万円となる50億円超まで細かく定められています。必ず確認して間違いのないようにしましょう。 |
登録免許税 | 不動産の所有権移転登記や抵当権抹消登記などでかかる税金を登録免許税といいます。 税率は登記ごとに異なり
|
|---|---|---|---|
| 消費税 | 不動産売却において、消費税はケースによって違います。土地の売却では非課税ですが、建物の売却は課税対象となります。 | 住民税 | 住民税は売却により利益が出た場合に発生します。売却額よりも購入額＋各種経費（登記費用や仲介手数料など）の方が高い場合には発生しません。 |
※表は左右にスクロールして確認することができます。
仲介手数料の仕組みをご存知ですか？
仲介手数料最大の特徴は「成功報酬である」ことです。たとえば複数社に依頼した場合でも、支払うのは売主様と買い主様の間に立って売買を成立させた不動産会社にのみです。売買を成立できなかったほかの会社については依頼者にかかった実費（交通費や販促費など）の請求はできません。
仲介手数料の支払いタイミングは一般的に売買契約時に50%、物件引渡し時に50%であることがほとんどです。これは、契約と引渡には1ヶ月ほどのタイムラグがあるためです。
また、仲介手数料は上限こそ決まっていますが下限についての規定がありません。そのため、不動産会社との交渉によっては値引きも可能です。ただ、無理な値引き交渉は信頼関係低下につながり、不動産会社のサービスの質低下につながる可能性もあるので注意しましょう。
実は仲介手数料には上限があります
不動産会社に支払う仲介手数料は「宅地建物取引業法」によって売却価格ごとに上限が定められています。不動産会社は定められた金額以上の仲介手数料は請求することができませんし、万が一不当な請求をした場合は法令違反となります。
具体的な仲介手数料の上限額については以下の表をご確認ください。
| 取引額 | 報酬額（税抜き） |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引額の5%以内 |
| 200万円超～400万円以下 | 取引額の4%以内 |
| 400万円超～ | 取引額の3%以内 |
なお、上記はあくまでも上限額であり、実際の仲介手数料はこれよりも安くなることがほとんどです。
不動産（家や土地）を売るとき、どんな会社に頼みたいですか？
なぜこの金額になったのか、査定額の理由を詳しく教えてくれる会社
査定額は不動産会社やその担当者によって数百万円以上違うことがあります。売主様としては「一番高い会社」を選びたいところかもしれませんが、決め手は金額だけではありません。
たとえば売主様が思っていた以上高い査定額を出した会社があったとします。高く売れれば売主様としても嬉しいことですが、本当にそれは「適正価格」なのでしょうか。契約欲しさに「地域相場を無視した高額査定」をする担当者も中にはいます。こうした不動産会社は信用できない上に、査定された金額で本当に売れるのかも怪しいところと言えるでしょう。
不動産売却における会社選びでは査定価格の高低だけでなく、「査定額の根拠」を詳しく説明できる担当者がいるかどうか、をチェックしましょう。物件の特徴を理解し、地域相場や販売時期、販売戦略など深く練った上での査定額であれば、信頼できます。
不動産売却を成功させるためにも、「なぜその査定額なのか」を教えてくれる会社を選びましょう。
親身になって、一緒に考えてくれる担当者
不動産売却成功の鍵は「担当者が握っている」といっても過言ではありません。
売主様としては少しでも「高く」、私生活に影響がないように「ストレスフリーで」、なるべく余計な「トラブルはなく」、物件を売却したいとお考えのはずです。この理想を叶えるためには、ただ業務をこなすだけの担当者ではなく、一緒になって考えてくれる親身な担当者が必要です。
そうした大切なパートナーを見極めるためには、いくつかポイントがあります。
- 不動産のプロとして、素人である売主様にわかりやすい説明をしてくれる。
- 売主様の希望を聞いて実現できるかどうかを真剣に考えてくれる。
- 希望の実現が無理であれば代案を用意できる知識と経験がある。
- なるべく高く売却するための販売戦略を一緒に考えてくれる。
こういった担当者と出会えるよう、まずは複数社に査定を依頼してみましょう。
会社の得意分野に当てはまっている
実は不動産会社ごとに得意な分野が違います。大まかに「売買」「賃貸」「投資」などがあり、不動産売却をご希望ならば売買を得意としている会社を選ぶとよいでしょう。そういった不動産会社ならば販売経験・知識が豊富で、実際の販売戦略も現実的かつ幅広いので信頼感があるためです。
不動産売買が得意な会社を選ぶにはまず店頭や公式HPをチェックしてみてください。目立つ場所に掲載されている取扱物件が「売買物件」であれば期待できるでしょう。
また、HPに「不動産売却」に関するコンテンツが豊富に用意されていれば「売買に力を入れている」「得意分野で経験も豊富」であると言えます。
このようにして不動産会社を絞り込んだ上で、実際に無料査定などで担当者と話してみてください。ただ査定額を伝えてくるだけでなく、こちらの質問に対して詳しく対応してくれれば、間違いなく売主様にとってよきパートナーとなるはずです。
株式会社T&C LABOだからできることがあります
株式会社T&C LABOでは不動産歴25年以上、売買査定1,000件以上の担当者が売却のご相談・無料査定から売買契約締結まで一貫対応させていただきます。売り主様のどんなお悩みごとも、どのようなご希望もしっかりお伺いして理想実現のために誠心誠意お手伝いいたします。
また、当社では簡易査定ではなく、担当者が直接目視で物件を確認する現地査定を行っています。売り主様の収益を最大化するために必要なことだと考えているからです。もちろん！査定は無料です！
不動産売却に関するお悩みごとやご相談はぜひお気軽に株式会社T&C LABOまで。
お客様からよくいただくご質問にお答えします
不動産売却（仲介・買取・相続・任意）全般について
- 不動産売却で事前に準備するべきものはありますか？
-
物件情報を把握するために所有されている不動産について記載されている書類等が必要・あると便利です。
- 身分証明書
- 登記済権利証
- 不動産売買契約書（購入時のもの）
- 物件の間取りや土地の測量図面
ほかにも必要なもの、あるとアピールしやすいものがあれば担当者がご説明いたします。
- 提示された査定額で販売しなければいけませんか？
-
決してそのようなことはございません。しかし、査定額は不動産売却のプロが実際に物件や地域相場、アピールポイントなどをもとに算出した「なるべく高くかつ売れやすい」価格です。査定額より高く売り出すことも可能ですが、あまりに大きく上回る金額だと売却期間が伸びてしまう可能性もございます。
査定額についての詳しいご説明もさせていただきますので、決定前にはぜひご相談ください。
- 不動産をなるべく早く売却したいのですがどうしたらいいですか？
-
急いで不動産を売却する方法はいくつかございます。たとえば売り出し価格を低く設定すれば早期売却の可能性が高まります。ですが売却金額が低くなりすぎることもありますので注意が必要です。
不動産買取でしたら適正かつ地域相場に準じた価格で売却可能ですのでそちらもご検討ください。
- 物件をなるべく高く売るためにはどうしたらいいですか？
-
仲介売却であれば物件価値・地域相場に即した売却ができます。不動産売却の中でも高く売りやすい方法なのでご検討ください。
また、事前リフォームやリノベーションを施すことで売却価格を高くできた事例もございます。当社にて業者を紹介することができますので合わせてご検討・ご相談ください。
- 売却後も物件に住み続ける方法はありますか？
-
可能でございます。さまざまご事情で物件の売却を希望されつつも、住み続けたいとご希望される方はたくさんいらっしゃいます。リースバックという方法であればそうしたご希望を叶えることが可能です。
また、任意売却と合わせて進めることができますので、ローンの返済や競売間近でお悩みの方もぜひご検討ください。
不動産の査定に関すること
- 物件の査定はどのように行っていますか？
-
査定には大まかに「簡易査定」と「現地査定」の二種類ございます。前者は地域相場や市場動向を踏まえ、物件情報と合わせて査定額を概算でお伝えするものです。この場合、正確な価格の算出が難しく、当社では行っておりません。
当社では現地査定のみを行い、不動産歴25年以上のプロがその目で物件を直接確認し適正な査定額をご提示いたします。沖縄県内ならばどこでも出張いたしますのでお気軽にお問い合わせください。
- 査定は無料でしてくれますか？
-
売却をご検討されている方であれば、もちろん無料で査定させていただきます。また、沖縄県内であればどこにでも出張し現地査定いたしますので、正確・適正な査定が可能です。3日以内に価格をご提示いたしますのでお待たせすることもございません。お気軽にお問い合わせください。
- 提示された査定額で売り出さないといけませんか？
-
そのようなことはなく、お客様がご希望であれば査定額以上の価格で売り出すことも可能です。ですが、当社がご提示した査定額は不動産歴25年以上のプロが現地調査をした上で算出した価格です。あまりに査定額を上回る価格での売出しとなりますと、売却までにかなりの期間を要する可能性がございます。結果的に売れ残りの状態となり、物件注目度が下がることで査定額を下回る金額での売却となった事例も少なくありません。
最終的にはお客様の判断となりますが、ぜひ当社担当とご相談いただきご納得の上で決定いただければ幸いです。
不動産を売却する際にかかる費用や税金について
- 仲介手数料はいくら必要になりますか？
-
仲介売却における仲介手数料は宅地建物取引業法により上限が定められています。
- 取引物件価格200万円以下→物件価格×5％＋消費税
- 取引物件価格200万円～400万円以下→物件価格×4％＋2万円＋消費税
- 取引物件価格400万円超→物件価格×3％＋6万円＋消費税
こちらはあくまでも上限であり、実際に支払う手数料はこの計算式よりも下回ります。具体的な手数料については仲介契約時にご説明いたしますのでお問い合わせください。
- 売却時に必要な費用を教えてください。
-
不動産売却時にはさまざま費用がかかります。主にかかるものとしては以下のとおりです。
- 譲渡所得税・住民税
- 仲介手数料
- 印紙代
- 抵当抹消費用
- 司法書士手数料
具体的にどれくらいかかるかは不動産ごとに違います。また、税金については優遇税制がございますので、合わせて担当者にご確認ください。
- 物件が売れずに売却を中断した場合に費用はかかりますか？
-
基本的に一切費用はかかりません。各種税金については売却したときのみ発生しますので心配いりません。また、不動産会社に支払う仲介手数料は成功報酬となりますので基本的にはお支払いいただかなくても大丈夫です。
ただ、お客様からご依頼いただいた特別な販促活動についての実費や、契約内容に反する形での売却中断があった場合には費用が発生する可能性がございます。詳しくは担当者にご確認ください。
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| 会社名 | 株式会社T&C LABO (T&C LABO Co.,Ltd) |
|---|---|
| 代表者名 | 宮城直樹 |
| 資本金 | 5,000,000円 |
| 住所 | 〒904-2214 沖縄県うるま市安慶名１丁目７−３１ 1階A |
| 電話番号 | 098-979-2020 |
| FAX | 098-979-2021 |
| メールアドレス | info@tc-labo.okinawa |
| URL | https://www.tc-labo.okinawa/ |
| 営業時間 | 09:00～18:00 |
| 定休日 | 水・日（※お盆、お正月は休み） |
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沖縄県知事（2）第5069号 |
| 事業内容 | 賃貸物件の管理・賃貸仲介・売買仲介・任意売却・民泊事業・観光ガイド事業 空室相談、相続問題、借地問題などに関する相談 不動産開発事業、投資判断、競売物件取得代行 |
| 各種資格 | 宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・上級相続支援コンサルタント |
| 加入団体 | （公社）全日本不動産協会・（公社）不動産保証協会 |
